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前期物业管理筹建四步曲


更新时间:2022-03-15  浏览次数:

  所谓“前期物业管理架构”是指物业项目在开发建设阶段,由开发商选定或由招投标选定的物业公司的组织架构。此时的物业公司“麻雀虽小,五脏俱全”,不需要太多的人员,但要求上岗人员都是能够独当一面甚至多面的骨干型人才。此期间物业公司的工作任务不是直接面向业主提供服务,而是要完成物业前期管理工作的全部任务。所以,此时的物业公司只是搭起了一个骨干架构,为以后扩充规模奠定基础。

  4.工程主管1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作,尤其是验收工作,熟悉设备系统)。

  5.水、电维修领班各1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作,尤其是验收工作,熟悉设备系统)。

  6.保安主管1人,保安员若干人(视开发商的需求而定,如售楼处及施工现场的保安。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交,适时增补保安人员。物业公司应与保安公司签订合同,适时配备人员)。

  7.保洁主管1人,保洁员若干人(视开发商的需求而定,如售楼处及施工现场的保洁。随着“样板楼”和竣工楼宇的移交,适时增补保洁人员。物业公司应与保洁公司签订合同,适时配备人员)。

  8.绿化工程技术人员1人(负责绿化施工全过程的质量监督,物业公司自己配备或与相关公司签订合同配备)。

  在业主入住前2~3个月,物业公司应由前期的“架构”型,按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点,将前期的“架构”进行充实。

  首先定岗位、定人员,制定各岗位人员的招聘条件,配备各部门、各岗位人员。这些人员应根据工作进程分期分批到位。

  在人员到岗,业主入住前,物业公司除了要做好入住准备工作外(将在“物业后期管理”章节中详细讨论),首先要做好员工的培训考核工作,让员工以饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业户人住。为此要拟订培训计划,对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。

  9.公共关系知识(重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘)

  11.本小区物业概况(主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、地理位置及周边环境、公共交通等)。

  12.与服务有关的小区周围的社会单位,如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位的所在地及联系电话。

  主要是对电梯维修保养、保安、保洁、绿化等外聘单位的管理人员进行培训,让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求,并充分理解双方既是合作共赢的关系,又必须服从物业公司的管理,共同为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。

  物业开办费用由开发商按照政府规定的标准承担,一般是小区建筑安装工程造价的2%。物业收费标准根据小区物业的基本情况,按照地方政府的政策规定进行测算。目前大多数物业公司实行的是市场调节价的物业服务收费方式。

  根据地方政府的规定,实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或酬金制方式。由于在物业前期阶段不可能成立业主大会,所以由开发商、物业公司与业主在购房合同或前期物业服务合同中约定。

  物业公司最了解物业服务的规模和具体内容,因此物业服务费用的测算主要由物业公司承担。这就要求物业公司对小区物业进行全面、详细的了解,在此基础上,依据当地政府的有关法规进行测算。测算内容一般包括以下几方面。

  经济适用房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,物业服务收费实行政府指导价,执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

  在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作,在此过程中须加盖公章的一律加盖开发商的公章。

  (7)拟设置楼宇编号图的要求与原工程编号(规划)的楼宇编号一一对应,按从北至南、从东向西的顺序排列。

  3.所有资料准备齐全后到派出所进行审报,经派出所审核批准、盖章后到所属区公安分局办理审批手续。

  7.《楼门牌号证明信》是作为办理小区通邮手续的重要证明,应履行严格的交接手续交接给开发商,物业公司留存复印件,且此原件属开发商所有,在办理任何手续时均不应交予第三方。

  8.楼门牌号办理的各项手续,应从办理初始阶段起,物业公司要注意留存相关整套复印件以备将来查询时用,同时此全套手续应交开发商一份存档。

  (1)文件、资料等印刷类,包括《业主手册》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。

  (4)标识类,包括:室外告示、室外指示牌;室内告示、室内指示牌;交通指示牌。

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